Nach dem Auszug aus einer Mietwohnung kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Rückzahlung einer geleisteten Mietsicherheit – auch bekannt als Mietkaution. Viele Mieter warten monatelang auf ihr Geld und sind unsicher, welche Fristen Vermieter einhalten müssen. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) klärt über das korrekte Vorgehen und die klaren Regeln beider Seiten auf. Im Mittelpunkt steht dabei ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 13.11.2025 (Az. 32 U 1397/25).
Nach Auffassung des Gerichts entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution erst dann, wenn der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß übergeben und der Vermieter eine Abrechnung über das Mietverhältnis vorgenommen und dem Mieter zugestellt hat. Wird die Wohnung mangelfrei zurückgegeben und erfolgt die Abrechnung unmittelbar – etwa bei Pauschalmieten inklusive Betriebskosten – ist die Kaution sofort fällig.
Grundsätzlich ist ein Vermieter verpflichtet, über die Kaution abzurechnen. Bestehen jedoch berechtigte Forderungen, etwa aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung oder aufgrund bei der Wohnungsübergabe festgestellter Schäden, darf er einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Voraussetzung ist, dass diese Ansprüche konkret benannt und noch nicht beglichen sind. Dem Vermieter steht hierfür eine angemessene Frist zur Prüfung und Erklärung eines entsprechenden Einbehalts zu. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts München richtet sich diese nach den Umständen des Einzelfalls. Konkret kann die Abrechnungsfrist bei einfachen Fällen zwei oder drei Monate betragen. In durchschnittlichen Fällen ist dem Vermieter üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Vermieter prüfen, ob und in welcher Höhe noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen bzw. bestehen könnten. Axel Ewen, Vorstandsmitglied des VDIV-RPS: „Eine ausbleibende Reaktion des Vermieters kann teuer werden. Kommt er einem Auskunftsverlangen des Mieters nicht nach oder kann keine berechtigten Forderungen, etwa aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, nachweisen, muss er sich nach dem Urteil des Gerichts – auch bei ausbleibender Rückzahlung – so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution bereits abgerechnet. Der Rückzahlungsanspruch wird dann ohne förmliche Abrechnung in kompletter Kautionshöhe fällig. Gerät der Vermieter in Verzug, muss er auch die dadurch entstehenden Kosten tragen.“
In der Praxis ist unterjährig ausziehenden Mietern oftmals nicht bewusst, dass eine Abrechnung über die Betriebskosten – mit der Einforderung von Nachzahlungen – bis zu zwölf Monate nach dem Ende des bisherigen Abrechnungszeitraums noch möglich ist. Endete ein Mietverhältnis beispielsweise Ende April 2026 und es wurde bisher immer über das Kalenderjahr, also von Januar bis Dezember abgerechnet, dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten für die Zeit von Januar bis April 2026 noch bis zum 31. Dezember 2027 möglich und gegebenenfalls auch noch mit Nachforderungen an den Mieter verbunden. Oftmals halten Vermieter für diesen Fall einen angemessenen Teil der Mietkaution ein.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt erst drei Jahre nach dem Auszug zum Jahresende. Der VDIV-RPS rät Mietern, nach dem Auszug zunächst etwas Geduld aufzubringen. Eine Frist von drei bis sechs Monaten gilt als angemessen, damit Vermieter mögliche Ansprüche – etwa durch Betriebskostenabrechnungen oder Handwerkerrechnungen – prüfen können. Nach Ablauf dieser Zeit sollte der Vermieter zur Abrechnung über die Mietsicherheit aufgefordert werden. Bleibt eine Reaktion aus, empfiehlt sich eine letzte klare Frist (beispielsweise 14 Tage) zur Abrechnung und Rückzahlung. Reagiert der Vermieter auch dann nicht, wird der Rückzahlungsanspruch fällig – selbst ohne erstellte Abrechnung. Der Mieter hat dann die Option, im nächsten Schritt einen Anwalt einzuschalten und die Kaution einzuklagen. Hierfür genügen der Nachweis über die Kautionszahlung zu Mietbeginn und die ordnungsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses. Die Anwalts- und Gerichtskosten wären dann vom bisher untätigen Vermieter zu tragen.
Axel Ewen: „Das Urteil schafft Klarheit zur Fälligkeit der Mietkaution nach Rückgabe der Mietsache und stärkt die Rechte der Mieter deutlich. Vermieter müssen ihre Ansprüche in einer gewissen Frist konkret darlegen und nachvollziehbar abrechnen bzw. auf noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen verweisen. Pauschale Einbehalte oder bloße Hinweise auf angebliche Mängel ohne Rechnungen und Gutachten sind unzulässig.“
Gleichzeitig richtet sich das Urteil auch an Vermieter: Eine zügige, transparente Abrechnung bzw. ein Verweis auf noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen mit zu erwarteten Nachzahlungsbeträgen ist dringend anzuraten. Ein bewusstes „Aussitzen“ bzw. eine reine Untätigkeit kann – selbst bei grundsätzlich berechtigten Forderungen – dazu führen, dass die gesamte Kaution zurückgezahlt werden muss und womöglich sogar noch zusätzliche Kosten für Anwälte und Gerichte entstehen. Um Ärger und Missverständnisse bei beiden Parteien zu vermeiden, ist es wichtig, am Übergabetag, den Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel am Mietobjekt bestmöglich zu dokumentieren und idealerweise in einem Übergabeprotokoll festzuhalten.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 11.05.2026
