Wechselt eine Verwaltung, die im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) das Gemeinschaftseigentum verwaltet, während des laufenden Wirtschaftsjahres, muss der bisherige Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erstellen, da die Abrechnungspflicht während seiner Amtszeit entstanden ist. Doch wie ist die Zuständigkeit bei einem Verwalterwechsel zum 1. Januar? Ist dann der bisherige Verwalter oder die neue Verwaltung für die Erstellung der Jahresabrechnung des vergangenen Jahres verantwortlich? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz VDIV RPS) informiert über die aktuelle Rechtslage. Eine zentrale Rolle spielt dabei ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2025, das für alle Beteiligten Rechtssicherheit schafft.
Nach altem WEG-Recht (§ 28 Abs. 3 WEG a. F.) war der Verwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen, wenn er zum Zeitpunkt des Entstehens der Abrechnungspflicht im Amt war. Dies galt auch dann, wenn der Verwalter im laufenden Kalenderjahr wechselte. Mit der WEG-Reform zum 01.12.2020 hat sich diese Zuständigkeit grundlegend geändert: Die GdWE ist selbst zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Nach § 28 Abs. 2, Satz 2 WEG obliegt dem Verwalter lediglich die Ausführung dieser Aufgabe. Er handelt dabei nicht aus eigener Verpflichtung, sondern als ausführendes Organ der GdWE. Die Verantwortung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt gemäß § 18 Abs. 1 WEG weiterhin bei der GdWE, die sich zur Erfüllung ihrer Pflichten eines Verwalters bedient.
Prof. Dr. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender des VDIV-RPS erläutert: „Der Verwalter ist lediglich für die Ausführung zuständig, während die Pflicht bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbleibt. Somit müssen einzelne Wohnungseigentümer ihren Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung – auch für zurückliegende Jahre – nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE richten bzw. geltend machen.“
Auf dieser gesetzlichen Grundlage entschied der BGH mit Urteil vom 26.09.2025 (V ZR 206/24) über die Zuständigkeit der Erstellung der Jahresendabrechnung bei einem Wechsel des Verwalters zum Jahresbeginn. Der BGH stellt klar: Die Pflicht entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres, also nach Ablauf des Abrechnungsjahres. Ist der bisherige Verwalter bereits zum 31.12. abberufen worden oder endete seine Bestellung zu diesem Zeitpunkt, ist er nicht mehr das zuständige, ausführende Organ. Die Aufgabe fällt damit dem neuen, ab dem 1. Januar tätigen Verwalter zu, der zuvor per Beschluss bestellt wurde.
Der BGH legt den Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG streng aus: Hier ist geregelt, dass die Wohnungseigentümer „nach Ablauf“ des Kalenderjahres „über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“ beschließen. Daraus folgt, dass die Pflicht zur Abrechnung erst nach dem 31.12. entsteht. Oliver Martin: „Ist der Verwalter zum Jahreswechsel ausgeschieden, somit, bevor die Abrechnungspflicht der GdWE entstanden ist, trifft ihn ohne abweichende vertragliche Regelung grundsätzlich keine Pflicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung. Der am 1. Januar bestellte Verwalter hat die Abrechnung über das vorherige Kalenderjahr für die GdWE zu erstellen, auch wenn er zu dieser Zeit kein Verwalter der GdWE war. Meist unterschätzt wird hierbei, dass die Erstellung von Jahresabrechnungen für Zeiträume vor der Verwaltungsübernahme durchaus mit erheblichem Mehraufwand verbunden ist, was vertraglich auch regelmäßig einen gesonderten Vergütungsanspruch für den neuen Verwalter auslöst.“
Eine Verpflichtung des früheren Verwalters kann sich nur dann ergeben, wenn die Abrechnungspflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist oder der Vertrag entsprechende Nachwirkungsklauseln enthält. Unabhängig davon bleibt der ausgeschiedene Verwalter nicht vollständig von Verantwortung befreit: Er ist verpflichtet, über seine eigene Amtsführung Rechnung zu legen und sicherstellen, dass alle Einnahmen und Ausgaben bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens ordnungsgemäß erfasst wurden. Diese Informationen hat er vollständig und korrekt an die GdWE bzw. den neuen Verwalter zu übergeben, was dann wiederum die Abrechnungserstellung über das Vorjahr erheblich vereinfachen kann. Eine sorgfältige, dokumentierte Übergabe aller Daten, Belege und Unterlagen – idealerweise mittels eines Übergabeprotokolls – ist unerlässlich, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 20.01.2026
