Wer eine vermietete Gewerbe- oder Wohnimmobilie erwirbt, haftet nicht für fehlerhafte Umsatzsteuerangaben, die bereits in den bestehenden Mietverträgen enthalten sind. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und damit eine wichtige Frage für Käufer von Immobilien geklärt (BFH, Urteil vom 5.12.2024, V R 16/22). Steuerliche Versäumnisse, die auf den früheren Vermieter zurückzuführen sind, gehen nicht auf den neuen Eigentümer über, informiert die Steuerberaterkammer Rheinland-Pfalz (SBK).
„Bei einem Erwerb von vermieteten Objekten übernimmt der Käufer grundsätzlich die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen“, erklärt Kammerpräsident Walter Sesterhenn. „Das Urteil des BFH gibt insbesondere Unternehmen und Investoren, die Gewerbe- oder Wohnimmobilien erwerben, mehr Sicherheit bei der Fortführung der Mietverhältnisse.“ Käufer können sich künftig darauf verlassen, nicht für formale Fehler bei der Umsatzsteuerangabe des Vorbesitzers einstehen zu müssen.
Gerade im Bereich der gewerblichen Vermietung, in dem häufig die sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ genutzt wird, bedeutet diese Entscheidung einen deutlichen Gewinn an Rechtssicherheit, so Sesterhenn. Vermieter könnten, so erklärt er, unter bestimmten Voraussetzungen für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung gewerblich genutzter Objekte optieren. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter die Immobilie ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt und die Umsatzsteueroption ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt wird.
Dennoch rät Sesterhenn zu sorgfältiger Prüfung: Auch wenn eine direkte Haftung des Käufers ausgeschlossen ist, können fehlerhafte Steuerangaben Auswirkungen haben. So kann das Finanzamt den früheren Vermieter zu Korrekturen verpflichten, was in der Folge Anpassungen bei den Mietverhältnissen oder Nachforderungen nach sich ziehen kann. „Vor einer Transaktion sollten die bestehenden Mietverträge sowie die umsatzsteuerliche Behandlung sorgfältig überprüft werden“, empfiehlt Sesterhenn. Zudem sei es sinnvoll, im Kaufvertrag Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsregelungen zu vereinbaren. Bestehen Zweifel, sollte der Verkäufer vor Eigentumsübergang zur Korrektur unrichtiger Angaben aufgefordert werden. Auch mit dem Finanzamt kann eine notwendige Korrektur frühzeitig abgestimmt werden.
Quelle Text:
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03.09.2025
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